Un mercado que no frena
La vivienda de segunda mano cerró julio con un precio medio de 3.154 euros por metro cuadrado, un 16,2% más que hace un año según el índice de Fotocasa. Un piso medio de unos 80 metros cuadrados ronda ya los 252.000 euros. La reventa vive su mejor momento en más de dos décadas, y en cuatro de los seis primeros meses del año los precios marcaron máximos históricos.
Esa euforia tiene dos caras. Quien compró hace tres o cuatro años ve revalorizada su inversión, pero quien entra ahora al mercado se enfrenta a una oferta escasa, una demanda fuerte y una subida interanual que en el segundo trimestre alcanzó el 17,2%, el mayor avance en 21 años. La directora de estudios de Fotocasa lo resume con claridad: el desequilibrio entre demanda y oferta encarece el acceso y amplía la brecha para muchos hogares.
Las diferencias por territorio son enormes. Madrid lidera con 5.455 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares con 5.401, País Vasco con 3.970, Cataluña con 3.450 y Canarias con 3.397. En el otro extremo, Zamora sigue siendo la capital más asequible con 1.379 euros por metro cuadrado. Y mientras Madrid sube un 12,3% interanual, provincias como Murcia avanzan un 21,1%, Valencia un 20,4% y Toledo un 18,6%. Ourense es la única que registra un descenso, de apenas medio punto.
Tres escenarios típicos de comprador
Imagina a Carmen, de 45 años, que busca un piso de segunda mano en Valencia porque necesita más espacio para su familia y no quiere esperar a la obra nueva. A Jorge, de 30, que ahorra para su primera vivienda usada en Zaragoza con un presupuesto ajustado. Y a Elena, una extranjera que sueña con una casa de reventa en la Costa Blanca para pasar temporadas en España. Tres perfiles distintos, un mismo reto: pagar un precio justo y evitar que los gastos imprevistos descuadren el plan.
El primer error suele ser fijarse solo en el precio del anuncio. En una vivienda de reventa hay que sumar entre un 10% y un 14% de gastos al importe publicado. Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación, así que conviene tener ahorrado cerca de un 30% del precio total entre entrada, impuestos y formalización.
Lo que realmente cuesta una compra de reventa
| Concepto | Rango habitual | Qué cubre |
|---|
| Entrada de hipoteca | 20% del valor | Diferencia entre precio y financiación bancaria |
| ITP (impuesto de transmisiones) | 6% a 11% según comunidad | Impuesto principal de la vivienda usada |
| Tasación | 300 a 600 euros | Informe obligatorio para la hipoteca |
| Notaría | 0,5% a 1% del precio | Escritura pública de compraventa |
| Registro de la propiedad | 0,3% a 0,5% | Inscripción a tu nombre |
| Gestoría | 300 a 600 euros | Trámites con bancos y administración |
| Señal o arras | 1.000 a 3.000 euros | Reserva que se descuenta del precio final |
El ITP varía según la comunidad. En Valencia el tipo general se sitúa en el 9% desde la reforma de 2025, y supera el 11% en inmuebles de más de un millón de euros. Otras regiones aplican tipos reducidos para vivienda habitual o para jóvenes. Conviene consultar siempre la normativa vigente de tu comunidad antes de calcular el presupuesto.
Cómo decidir entre usado y obra nueva
La vivienda de reventa suele ofrecer mejores ubicaciones, barrios consolidados y precios más bajos que la obra nueva. La obra nueva paga IVA al 10% en lugar de ITP, pero espera la entrega y asume la incertidumbre de la promotora. Para muchos, la segunda mano sigue siendo la vía más directa para entrar al mercado, sobre todo en ciudades donde el stock de obra nueva es limitado.
Carmen, la compradora de Valencia, encontró su piso de reventa en un barrio con colegios cerca y metro a diez minutos. Negoció una rebaja de unos 8.000 euros tras detectar que la cocina necesitaba reforma. Ese margen de negociación es una de las grandes ventajas de la usada, algo que no existe en la obra nueva.
Cinco pasos para comprar sin sustos
Primero, pide la nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y confirma que quien vende es el titular, que no hay cargas ni embargos. Segundo, revisa el estado técnico. Una inspección profesional puede detectar humedades, problemas de estructura o instalaciones antiguas antes de firmar. Tercero, firma el contrato de arras solo cuando tengas clara la financiación. Si te echas atrás sin causa justificada, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Cuarto, solicita la hipoteca y espera la tasación antes de comprometerte con la fecha de firma. Quinto, revisa los gastos de comunidad y las derramas pendientes en el certificado que facilita la administración.
Recursos locales y último consejo
Los portales como Idealista, Fotocasa y Pisos.com agrupan la mayoría de anuncios, pero no está de más visitar las oficinas de agencias locales en la zona que te interesa. En Valencia, por ejemplo, los compradores extranjeros suelen trabajar con asesores bilingües especializados en la Costa Blanca. En Madrid, los barrios de Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz y Getafe registran subidas superiores al 20%, señal de que la demanda se está desplazando hacia la periferia en busca de precios más contenidos.
Jorge, el joven de Zaragoza, logró su primera vivienda usada ampliando la búsqueda a municipios cercanos y aprovechando que su comunidad aplica un tipo de ITP más reducido para vivienda habitual. Su consejo es sencillo: visita varios inmuebles en el mismo barrio antes de decidirte, porque la diferencia de precio entre dos pisos casi idénticos puede superar el 15%.
Comprar una casa de segunda mano en España exige paciencia, un presupuesto realista y unas cuantas comprobaciones. Los datos de 2026 indican que los precios seguirán presionados mientras la oferta no crezca, así que quien encuentre una vivienda que cumpla sus requisitos y encaje en su economía no debería demorar demasiado la decisión. Si tienes dudas sobre una propiedad concreta, consulta con un abogado o una agencia de confianza antes de firmar nada. Es el mejor seguro que existe.
研究の知恵